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小产权房

随着房价的高涨,一些开发商把手伸向了小产权房,小产权房也再次引起了购房者的关注。小产权房是指没有国家发放的土地使用证和预售许可证,未缴纳土地出让金等费用,而在农村集体土地上建设的房屋。

  • 什么是小产权房

    什么是小产权房?在生活中,一般小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做乡产权房,又叫小产权房。


    什么是小产权房?概念上的小产权房有以下三种:


    第一类小产权房:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。


    第二类小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。


    第三类小产权房:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。



    什么是小产权房?具体的小产权房有以下三种:


    第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。


    第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。


    第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。


    第一种和第二种解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

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  • 小产权房能买吗

    小产权房因为其本身的特殊性,因此在价格方面会比一般商品房要便宜,面对一直高高在上的房价,部分人会考虑选购小产权房。那么小产权房能买吗?


    首先小产权房子从法律上来说是不允许交易的,在购买后如果出了问题而调解不成是得不到法律保障的。所以不建议购买小产权房。


    根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。


    其次购买小产权房还存在以下风险:


    第一、“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。


    第二、像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持。


    第三、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。


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  • 小产权房如何买卖

    虽然说购买小产权房会拿不到正式的房产证而且购买小产权房的合同也得不到法律的保护,可是有些人还是会选择价格实惠的小产权房。那么对于性质如此特殊的小产权房来说,消费者想要选购小产权房要怎么办呢?小产权房如何买卖?


    小产权房买卖流程如下:


    一、看房

    买卖双方相约实地考察房屋,并且初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项。一般来说,在交易过程中,由买卖双方产生的所有费用都归买方支付。


    二、查档

    买卖双方拿着房产证原件或按揭合同原价前往档案大厦国土部门查房档案。


    三、签合同

    交易双方可以就房屋价格、定金、首期款、贷款申请时间、过户申请时间和交房日期等内容进行进一步协商,并且确保将符合自己需求的相关约定都写入了合同当中。确认无误后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,并支付定金给中介公司。


    四、公证

    卖方同担保公司一起到公证处进行公证,并委托担保公司办理相关事务。


    五、资金监管及贷款申请

    买方支付首期款到按揭银行资金监管账号,然后跟担保公司一起和银行签订资金监管协议及相关文件,并向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方,或者直接通知担保公司,时间大概在约7到8个工作日左右。



    六、赎楼

    买方向担保公司支付担保费用后,担保公司会向原贷款银行申请赎楼,然后担保公司会向银行出具赎楼担保,并进行赎楼以及注销抵押登记手续,时间大约在5个工作日左右。


    七、过户

    买方同担保公司去房地产产权登记核心办理过户手续,在递交房产过户申请后,担保公司领取回执,这期间大约需要5个工作日。


    八、缴费

    买方同担保公司到相关部门缴费并领取新的房产证后,担保公司会带着房产证同按揭银行在房地产产权登记核心作抵押登记,银行把首期款给卖方。新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,时间大约在10个工作日左右。


    九、交房

    买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。

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  • 小产权房如何贷款

    因为涉及的金额数比较多,因此买房不是一件简单的事情,如今不少人买房都要贷款才能凑齐房款。因为价格实惠,不少人选购小产权房的时候都能够一次性付清房款,可是碰到房款不够的情况,小产权房可以贷款吗?小产权房如何贷款?


    小产权房可以贷款吗?


    《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确指出小产权房不得登记发证,而银行抵押贷款的前提条件是必须提供房产证明。


    众所周知,小产权房因为国家不承认,也不予办理登记手续,因此,小产权房是不可以在银行进行抵押贷款的。


    当然,这并不代表着小产权房无法办理抵押贷款。小产权房购买者可以在民间的担保公司办理抵押贷款或者个人借贷。



    小产权房如何贷款?


    小产权房抵押贷款,是指借款人找正规的贷款公司,抵押小产权房屋,进行短期贷款周转,到期归还本金。


    1、确定贷款对象与范围

    贷款对象:一是无不良信用记录且有一定经营收入和贷款意愿的当地农户;二是已办理小产权房产证的农户;三是已交清土地出让价款,并已办理集体土地使用权证的农户。


    贷款范围:在试点推行期间贷款范围限定在旅游景点内农户和县城周边商贸、小产权房农户。


    2、审核贷款与农房权属

    在对贷款申请审核上,满足二个前提条件:一是出具农村住房坐落地权单位作出的土地使用权随住房抵押,抵押权实现时同意处置的书面证明,二是申请农村住房抵押登记的农户,应在房屋或其抵押房产变卖处置后仍有安居之地。


    在对农户权属审核上,由农行基层营业所和当地村、镇共同对农户提交的房产证、土地使用证等合法权证真实性进行审核,并提供审核书面证明。


    3、确定贷款方式与授信

    对经审核符合条件的农户,由农行提供农户大额房产抵押贷款。贷款金额为一次性授信高额30万元的,贷款利率执行基准利率上浮20%以下的优惠利率,三年内周转使用。

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  • 小产权房最新政策

    2013年11月22日,国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知,要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施,严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划,严格实行土地用途管制制度,严守耕地红线,坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

    2013年11月,十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。《决定》提出的是改革的方向,包括土地制度改革的方向,并没有谈及如何解决“小产权房”这样具体的问题。

    2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件,包括试点处理小产权房问题。

    2012年2月21日,国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示,

    2010年1月31日,国土资源部表示将重点清理“小产权房”。

    2009年9月1日,国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,再次向地方政府重申,坚决叫停各类小产权房。

    2008年7月15日,国土部下发通知,要求尽快落实农村宅基地确权发证工作,但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

    2008年1月,国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出,任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。



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