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购房流程

买房是我们生活中的一件大事,全面了解买房过程,准备充分,才能使整个过程高效顺畅。大家为了买房提供便利,可以整理一个购房流程,购房之旅也许会更加轻松。

  • 购房流程的七大步骤

    买房要花费大量的金钱,且进行房产交易时手续繁琐,并且交易需要一个相当长的时间过程。购房流程有哪些步骤呢?


    (一)制定购房预算


    购房者在购用自住房屋时,必须根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及向亲友借款等因素,来估算自己的实际购买能力,最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。


    1、估算家庭可动用的全部资金。

    2、衡量家庭偿还贷款的能力。

    3、考虑欲购房屋的面积。

    4、调查有关物业管理的各项支出。

    5、确定购房时的税费支出,包括契税、印花税、土地使用税和一些行政事业性收费。

    6、准备必要的咨询服务费用,如公证费、律师咨询费等。


    (二)收集购房信息、进行实地调查


    从报纸、电视、杂志、房地产交易会和亲朋好友及房地产中介等多种渠道尽可能授集所有关于期房和现房的资料,从中比较、挑选出自己满意的楼盘,全面了解其地理位置、环境、商业网点密集度、生活便利度、附近的学校、医院等,对其有一个感性认识。


    (三)签订认购书,交纳定金


    签订认购书是商品房销售程序中买卖双方进行的第一个实质性环节,买卖双方所要签定的认购书的主要内容包括:认购物业、房价(户型、面积、单位价格(币种)、总价)、付款方式(一次付款、分期付款、按揭付款)、认购条件(签定认购书应注意事项、定金、签订正式合同的时间、付款地点、帐户、签约地点)等。


    (四)签订商品房买卖合同(契约)


    这是整个过程中最关键的一个环节,购房者的权利和义务尽在其中。购房者必须把想谈的、敏感的问题尽可能落实到文字上,签订的合同(契约)条款一定要准确、清晰,特别是有关房屋面积、付款金额、付款方式等关键性条款。


    补充协议通常包括的条款有:


    1、限制买方擅自改变室内结构条款。

    2、卖方因不可抗力延期交房免责条款(包括供气、供暖等)。

    3、房屋实际交付后,卖方免除损害责任条款。

    4、不可抗力对房屋造成损害,卖方免责条款。

    5、具体转让条款。


    (五)办理预售登记手续


    办理预售登记对保护房屋交易双方利益都十分重要,只有登记后合同才能生效。一般来讲,在签订完购房合同后一个月内(30天)到市房屋土地管理局办理预售登记手续。


    (六)办理入住、签订物业管理公约


    在购房者入住前,发展商要审核购房者的各项手续,确认无误后签发入住单。每位发展商都有其物业管理公司,购房者应与物业管理公司或业主委员会签订物业管理公约,在签约前,购房者要对公约仔细研究,充分了解自己所享受的权利和被要求承担的义务。


    (七)办理产权过户、领取房屋及土地产权证明


    进行房屋交易后,买卖双方一般要在三个月内到市房地产交易所办理房屋过户登记手续。办理完过户手续后,开发商应为购房者办理产权证,这个过程可能要等待相当长的一段时间,原因之一就是开发商在新房刚竣工之后,不可能马上获得房产证,需要相关部门的各种手续。购房者要有这方面的心理准备。


    在此值得一提的是,在办理产权证时,要填写“房屋产权申请表”和“土地使用权申请表”。由于房产包括地上建筑和土地两部分,两权缺一不可,购房者一定要注意自己享有的土地使用权。办理完房产证后,整个商品房交易最终完成。

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  • 购房流程的注意事项

    买房是需要一定经验的,以购房老手和新手为例,他们关注的购房内容就是不同,选择的楼盘品质也有所不同。但无论购房老手和新手,大家都面临如何购买到好房子的问题,都需要熟悉购房的注意事项。


    一、买房目标的确定


    理性和有规划的购房消费,根据自己的收入、支出等实际情况来选择适合自己的楼盘。不要一买房就做到一步到位;而是根据自己的实际情况出发,好好规划一下,能满足个人基本的居住需求就好,避免出现购房带来的不必要的额外负担,而培养有梯度的房产消费观很重要。


    二、买房首付款筹备


    购房的关键。首先初定一个购房目标,比如毕业后5年内积累一个首付款,那么就为了实现自己这个购房目标,合理的分配自己的收入。每月留出一部分固定的资金出来,制定出一个定期定额的准备计划。因为开通了制定的定期定额的强制储蓄计划,那么每个月必须得固定提出一笔资金,从而意味着可用资金必定减少,那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外,建议也可先向父母借首付款,日后陆续返还,缩短积累时间和降低潜在的成本。


    三、买房常识的学习


    学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大,购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家,有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务,法律法规和操作程序也比较规范,个人买房已经有了一套比较成熟的模式,过程也比较轻松。但是,目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此,买房前学习一些房地产基础知识是必需的。


    四、买房范围的筛选


    选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买 的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠;此外,由于年轻人的工作流动性还相当大,所以考虑一个交通合适的地方,即使工作变换而搬迁,出行还能依旧方便。新开盘的小户型的是户型更合理、居住舒适性较高、未来 率相对较高。


    五、出行时间成本的节省


    购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现,穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。开车或乘公交车的上班族,若平均 有两个 花在交通上,一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个 集中起来,连续不断地坐一个月车,或不眠不休地开一个月车,就能体会其时间数量的可观了。反之,如果把这些时间花在工作上或其他方面,则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年,时间成本的价值就显得惊人了。


    六、购房费用的了解


    在确定了买房的目标和范围之后,一些购房的基本费用是一定要提前计算的,虽然这些费用表面看起来似乎不多,还有些是固定值,但是与以后的房屋总价结合起来计算的话,它们的费用还是一笔不小的支出。


    最后温馨提示大家,除了购房流程及注意事项外,购房者需要考虑的因素还有很多,比如开发商的口碑、物业等。对很多人来说,买房无疑是人生的一件大事。希望大家可以根据个人的情况购买到自己称心的房子。


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  • 二手房购房流程

    二手房相比新房,大的特点就是可以即买即住,享受现成的配套,房屋好不好、居住舒适与否、物业好坏等,问问便知。但二手房相比新房,也更容易出现纠纷。那么,买二手房具体的流程是怎样的呢?



    一、 找中介选房源


    二手房买卖很多都是通过中介进行交易的,中介的房源多,且可以根据购房者的需求推荐合适的房子。此外,买二手房的流程复杂,很多买房人并不清楚哪一步该做什么,通过中介进行交易的好处就是中介公司可以全程为购房者提供买房服务。当然了,被中介坑的情况也时有发生,所以,在看房源时可多看几家中介的挂牌房源,多比较,选择价格和品质都合适的。有的中介公司有独家房源,这类房源价格可能相对较高,购房者要慎重对比,选择适合自己的。


    二、 核实卖方身份


    这一点很重要,确定要买房了,就一定要看卖方和房产证上的是不是同一个人,要核实卖方的身份,看他的身份证。此外,值得注意的是:与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同是无效的。这就要求在买房时,还要审核下卖方是否为完全行为能力人。


    三、确认产权


    到房管局查验卖方的房产证,查看以下几个关键点:


    1、产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋人是否一致。


    2、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。


    3、看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见,千万别忽视这些注意事项。


    4、购房者还需了解的内容有:房屋是否存在债务负担、所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。


    四、核实房屋是否允许买卖


    以下情况的房屋千万不要买:


    1、已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋。

    2、被人民法院或机关依法查封的房屋。

    3、属违法或违章建筑的房屋。


    五、对房屋质量、历史及其他配套主设施的审查


    买二手房怕的是买到一个凶宅,这样的买房纠纷也不少见,所以在买房时,注意向物业、左邻右舍打听下房屋的历史,有无发生凶案、有无因出现重大质量问题而大批量维修的。注意房屋的户型结构,是否进行过大的改造,好是看看原来的户型图;看墙体有无裂缝、渗水等。另外,还须进一步了解供电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节。后,还要了解物业公司提供的服务项目及收费标准。


    六、关键性承诺应体现在合同中


    对于购房者的一些担忧,中介公司为了促成交易,往往采取一些口头的承诺。要知道,一旦发生纠纷,口头约定是很难进行举证的,必须将相关的约定写进购房合同,出现违约情况的处理方式、双方的责任和义务等,合同中不可少。比如,购房者在签订房屋买卖合同时,要注意写明“房屋交付期限”,否则容易出现到了约定时间,卖方因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买方的情况发生,而买方又因没有在合同中做相关的说明,买方只能吃“哑巴亏”。


    七、留心付款方式和时间


    资金是二手房交易中的一中安全机制,也称为第三方。购房者和卖房者的资金交易不通过经纪公司,而是在房管部门和银行等机构开设的资金账户中完成资金交接,该账户权属于银行。一般来说,当买卖双方在约定期限内完成房产过户后,资金将按计划转至原业主账户中,否则则返回至购房者账户中。这有点类似支付宝、财付通等第三支付平台。


    八、过户和户口的迁出


    保证产权顺利过户,必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等都不算是完成交易过程;从买方的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。此外,还要注意卖方户口的迁出,很多人买房是为了或者孩子的,这个时候要注意将原房主的户口迁出并及时潜入自己的户口。


    决定要买二手房,在买房前,就一定做足相关的准备工作,了解相关的流程和注意事项。很多的人买房前,全凭个人兴趣和爱好,看到喜欢的房子就下手,相关的准备工作没有做足。买到好的没有什么问题的房子还好,要是买到问题房可就麻烦了。

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二手房交易税费 购房流程 购房契税 房屋抵押 房屋过户 二手房按揭贷款 收入证明 二套房贷首付
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